限购政策下三亚市房屋租赁市场发展研究 14000 20%
经典专科、本科、硕博、研究生、期刊毕业论文仅供参考精心整理仅供参考勿用作商业用途
毕 业 论 文
题 目：限购政策下三亚市房屋租赁市场的发展研究
学 号：
姓 名：
年 级： 2015级
学 院：
专 业： 行政管理
指导教师：
完成日期： 年 月 日
摘 要
随着人们生活水平的不断改善，房地产行业取得了突飞猛进的发展，一方面是为了自住，另一方面是为了投资，从而导致房价的一路飙升，然而过快的发展总是会出现一系列社会问题，威胁社会的和谐稳定，因此为了改善目前的状况，我国开始全面推广限购政策。
2018年海南省实施“全域限购”政策，通过户籍、社保、年限、贷款等多种手段对海南楼市进行调控，导致购房需求减少，全省房地产经济增速放缓。而随着自由贸易港的建设，以及旅游业的进一步发展，海南省流动人口不断增多，房屋租赁市场的需求将会进一步增加。三亚市作为海南省最重要的旅游城市之一，其房屋租赁市场的发展具有重要的现实意义。
基于以上认识，本文以限购政策为背景，通过文献分析、实地调研等研究方式，全面了解三亚市房屋租赁市场的现状，寻找出存在的主要问题，通过市场供求理论和实际情况相结合的方式分析原因，结合国内外研究现状，从中总结先进经验，从平衡市场供需状况、完善市场长效机制和健全市场管理理制度等三个方面提出相应的对策，适应三亚房屋租赁市场的发展，丰富三亚市房屋租赁市场相关研究内容。当然，由于条件限制，到截稿时期所收集的数据仍不全面，加之本人学识水平有限，对城市房屋租赁管理中新出现的问题的认识有待深化，这些都是今后需要提高的地方。其实房屋租赁和汽车租赁由此相似之处，我们可以在对比中进行更深一步的研究。
关键词：限购政策；三亚市；房屋租赁市场
Abstract
As the ceaseless improvement of people's living standard, the development of the real estate industry achieved by leaps and bounds, on the one hand is to the living, on the other hand is for the sake of investment, which leads to the soaring house prices, but too fast will always appear a series of social problems, the development of threat to social harmony and stability, so in order to improve the current situation, our country began to comprehensive promotion restrictions.
In 2018, hainan province implemented the "region-wide purchase restriction" policy and regulated the property market of hainan through household registration, social security, fixed number of years, loans and other means, resulting in reduced demand for house purchase and slowing down the growth rate of the real estate economy in the province. With the construction of the free trade port and the further development of tourism, the floating population in hainan province keeps increasing, and the demand for housing rental market will further increase. As one of the most important tourist cities in hainan province, the development of the housing rental market in sanya is of great practical significance.
Based on the above understanding, this article to restrictions as the background, through research approaches such as literature analysis, field investigation, a comprehensive understanding of the present situation of the housing rental market, sanya, find out the main problems, through a combination of market supply and demand theory and actual situation analysis, combining with the status quo at home and abroad, summarizes the advanced experience, from the market supply and demand balance, improve the market long-term mechanism and the market management system and so on three aspects put forward the corresponding countermeasure, adapt to the development of sanya, housing rental market, housing rental market, sanya rich related research content. Of course, due to the limitations of conditions, the data collected by the deadline is still not comprehensive, and my knowledge level is limited, and my understanding of the new problems in urban housing rental management needs to be deepened. All these are areas that need to be improved in the future. In fact, the similarities between house rental and car rental can be further studied in the comparison.
Key words: limited purchase policy; Sanya; housing rental market
目 录
TOC \o "1-3" \h \z \u 一、 绪论 7
（一）研究背景 7
1、限购政策的提出与实施 7
2、三亚房屋租赁市场的发展背景 8
（二）理论基础 9
1、基本概念 9
2、 相关理论——供求理论 9
（三）研究方法 10
1、文献分析法 10
2、实地调研 11
（四）研究综述 11
1、国外研究综述 11
2、国内研究综述 12
（五）研究意义 13
（1）理论意义 13
（2）现实意义 14
二、 三亚市房屋租赁市场供求现状 14
（一）市场需求现状 15
（二）市场供给现状 16
1、私有住宅供给 16
2、组织性机构供给 16
三、 三亚市房屋租赁市场面临的问题 17
（一）市场供需不协调 17
1、供给主体结构不合理 17
2、缺乏足量的适租房源 18
3、租金价格不稳定 18
（二）市场长效机制不完善 18
1、房屋登记制度不完善 18
2、租赁市场诚信体系缺失 19
3、中介机构不规范 19
（三）市场管理体制不健全 20
1、房屋租赁管理法规不健全 20
2、房屋租赁管理制度不健全 20
四、 三亚市房屋租赁市场发展对策建议 21
（一）加大适租房供应力度 21
1、丰富租赁房屋供应主体 21
2、制定合理的租金价格区间 21
（二）加快房屋租赁市场长效机制建设 21
1、完善租赁房屋登记备案制度 21
2、加强租赁市场诚信体系建设 22
3、规范房屋中介机构 22
（三）健全市场管理体制 22
1、健全租赁住房配套的法律体系 22
2、健全房屋租赁市场管理制度 23
（1）规范管理程序 23
（2）加强房屋租赁管理队伍建设 23
五、不足与展望 23
致 谢 25
参考文献 26
TOC \o "1-3" \h \z \u
限购政策下三亚市房屋租赁市场的发展研究
一、 绪论
（一）研究背景
1、限购政策的提出与实施
由于房价居高不下，引发了一系列的社会问题，比如年轻人没有住房结婚难，在高房贷的压力下，一个家庭基本上所有的钱都用在了还贷上，根本无力去进行其他的消费，这样一来对于其他行业的发展来说是非常不利的，其次很多地方出现了“炒房热”的现象，即很多人通过买卖房屋盈利而不是出于自住的需求，这使得很多无房居住的年轻人更加买不起房，2018年，海南省政府针对目前的房地产问题出台了全域限购的政策，随着政策的良好落实，使得三亚在短期内抑制了投机性的购房行为，无论是新房还是二手房，房价在短期内都会有所下降。从房产需求方面上来看，限购令的推出在户籍、社保、贷款、年限等方面都有了一定的限制，造成房屋供给量的减少，短期内海南房地产市场的房屋主要是已建成正在出售以及在建的预售房屋。但是住房属于刚性需求，并且它是我们居住中的一种必需品，所以当购房者的购买力以及投资力被限制之后，房屋租赁市场的需求将会随之变得更大。因此，为了更好地促进房屋租赁市场的快速健康发展，对房屋租赁市场的研究具有深远的现实意义。
2、三亚房屋租赁市场的发展背景
（1） 政策背景
2015年，三亚市政府出台规定，明确三亚市已建成的公共租赁住房和廉租住房以及在建公共租赁住房和廉租住房统一列入公共租赁住房管理，并轨后的公共租赁住房和廉租住房，统称为公共租赁住房，并在房源筹集、配租管理、租金管理、租赁管理、监督管理、法律责任六个方面作了具体的规定，为三亚市公共租赁住房的管理提供了政策依据。同时，当今时代对于人才的竞争越来越激烈，三亚市政府为了留住人才，解决人才落户问题，保障人才住房的权益，出台了一系列的相关政策，在遵从《海南省财政厅海南省人力资源和社会保障厅关于实施引进人才住房保障有关问题的通知》等文件的前提下，三亚市政府对于具体的步骤进行了细化落实，从而使其更加具有可行性，能够给予人才更好的保障，比如针对所需要的各种材料都进行了明确，同时对于监督管理做了详细的指导说明，以此指导三亚市人才住房租赁补贴和购房补贴申请发放工作。
（2） 旅游行业背景
如今随着收入水平的提高，人们更加倾向于选择旅行来满足精神上的享受。借助改革开放的春风，三亚的旅游业迅速发展。根据三亚市2018年统计年鉴来看，2017年三亚接待过夜旅游者人数达到1830.97万人次，相比2016年同期增幅为10.86%。旅游业的快速发展为三亚带来巨大的流动人口，其中短期游客占比较大，为满足居住需求，这部分人往往会选择租房而居，这就为房屋租赁市场带来了充足的客源。因此，旅游业的发展为三亚房屋租赁市场提供了重要的需求支撑。而为了实现对流动人口的管理，房屋租赁管理成为流动人口管理的重要抓手。由此看来，三亚市旅游业和房屋租赁市场的发展相互促进，相辅相成，具有密不可分的关系。
（二）理论基础
1、基本概念
（1）房屋租赁
房屋租赁顾名思义即将自己拥有的房屋出租出去，获得租金的行为。通常情况下按照房屋种类的不同可以分为两种，首先是住宅租赁，即住宅的主人将自己房子的使用权让渡出去，从而获得利益的过程，其次是商铺、写字楼、仓库等的租赁行为。
本文所探讨的房屋租赁市场涵盖的出租屋范围仅包括所有权为个人的私有住宅和所有权为国家的保障性住宅。
（2） 房屋租赁市场
一般情况下，房屋租赁要进行具体的划分，会因为房屋性质的不同房屋租赁的过程也会相应的有差别，比如正常情况下我们租赁房屋需要跟房屋的所有权人进行联系，如果房屋共有，那么需要征得共有人的同意，承租人与出租人达成合意就可以进行房屋的租赁活动，但是公有房屋的租赁却不是如此，我们都知道公有即国家所有，但是在进行房屋租赁的时候我们不可能直接联系国家，于是国家出台了授权的措施，将自己的权利授予相应的单位进行履行，公有房屋的租赁可以分为以下两种，首先是直管公房，主要管理主体是房地产行政主管部门，因此想要租赁直管公房需要与相关的授权主体进行接洽，其次还有自管公房，对于自管公房没有直管公房那么严格，正常情况下是由授权的单位行使相应的权利。
2、 相关理论明晰
在房屋租赁市场中首先需要遵从的就是供求理论，在马克思看来，供需实际上都取决于生产力水平。同时在《西方经济学》中，有一个明确的供需定义。对于供给我们可以将其理解为如果在其他所有要素一致的情况下，生产者能够生产出来的商品量。对于需求也很好理解，同样在其他要素保持一致的前提下，主要看的是顾客能够实现购买的商品量，供给与需求是相互对应的，我必须根据供求关系的不同对于市场上的变化进行相应的调整，这样才能够减少自身的风险，实现利益的增长，供求关系应用非常的广泛，在房屋租赁市场也同样发挥作用。房屋租赁的供应意味着在一定时间内，房屋所有人愿意并且能够提供出租的房屋数量。房屋租赁需求是指承租人愿意并且能够在一定时间内承租房屋数量。市场上的价格波动基本上都受到供求关系的影响，因此我们可以通过调整供求关系来规制房地产行业的价格虚高，同样我们也可以通过调控价格来平衡供求关系，从而解决目前住房难的问题，因此我们首先需要对于供求理论进行详细的分析。
通过供求理论我们可以知道，如果市场上有很多的人因为买不起房子或者限购措施的影响想要租赁住宅，但是住宅出租的数量并没有增加，毫无疑问会引起住宅租赁价格的上涨，从而影响住宅租赁的供求关系，越来越多的人加入出租住宅的行列，但是市场的需求量却并没有那么多，那么住宅租赁的价格肯定会下降，因此我们从中可以看出供求会影响商品的价格，如果商品的价格非常高，那么就说明需求量很大，但是供应不足，此时就会形成卖方市场，引发买方之间的竞争，反之则会形成买方市场，引起卖方之间的竞争。同时商品的供应者会根据市场的需求进行相应的调节商品的供应量，同时国家在市场调控的基础上也会实行宏观调控，从而将市场的价格维持在一定的标准。当供求关系均衡时，说明是最理想的情况。
（三）研究方法
1、文献分析法
本文在写作之前查阅了大量的参考文献。不仅从图书馆中搜集了大量的文献，同时也在知网中下载了大量的资料，除此之外还对专家学者的文献进行了分析，笔者在知网中查询了关于“限购和房屋租赁”和“国内外房屋租赁研究”方面的期刊和论文同时对收集的有关期刊和论文进行分析研究并且提取了有效信息并整理总结，为这篇文章的创作积累了丰富的素材，提供了坚实的基础，从而总结出自己的文章结构以及新的构思。
2、实地调研
本研究采用实地调研中的访谈法进行实地考察。通过对三亚市人口最集中的吉阳区和天涯区的15家中介机构、30名出租房业主以及30名承租人的访问，系统真实地收集到三亚市房屋租赁市场的现状和特点、居民租房意愿、租房偏好等第一手资料。
（四）研究综述
1、国外研究现状
在人们解决了温饱问题之后就越来越注重生活的质量，房屋与每个人的生活都息息相关，涉及到每个人的切身利益，因此才会引发广泛的关注，房屋问题与很多的因素相关，比如人口的数量，在战争时代，国家为了拥有更多的士兵鼓励生育，导致人口的迅速增长，同时也会增加住房的需求，因此会引发一系列的问题，同时随着经济的发展，房屋的种类越来越多，每种房屋都有各自的优缺点，怎样进行针对性的管控又是一个需要解决的问题，同时房屋作为国家经济的支柱，如何调控价格也是急需解决的问题。纵观房屋租赁的历史，我们发现可以将其分为三个部分，首先由于当时的法制不健全，也没有统一的公权力机关，大家都处于平等的地位，人少地稀，因此房屋租赁是自由的，不受管控，当房屋租赁发展到了一定的阶段，矛盾越来越多，就有了公权力的介入，形成了公共租赁的市场。但是这种境况并没有维持很长的时间，由于房屋所有权人很多都是私人，因此公共租赁并不能够完全管控到，因此逐渐演变为自由租赁结合公共租赁的市场状况。相比国内，国外的房屋租赁市场起步更早，发展也更加的完善，因此对其进行研究能够更好的给予我们相应的指导。 蔡菊花
蔡菊花. 广州市住宅租赁市场研究.广州：广州大学,2011. 2.
（1）Tony Tan Keng Joo4和Tai-Chee Wong（2008）?6?
?6?Tony Tan Keng Joo4 and Tai-Chee Wong. Public Housing in Singapore:A Sustainable Housing Form and Development.Spring Link,2008,Volume 23, Number 6: 23-25.
（2）Tony Crook（1998）?7?Tony Crook.The supply of private rented housing in Canada.Journal of Housing andthe Built Environment Volume 13, Number 3
?7?Tony Crook.The supply of private rented housing in Canada.Journal of Housing andthe Built Environment Volume 13, Number 3:327-352.
（3）Duncan Maclennan（1998）?8?Duncan Maclennan The future for private rental housing: Surviving niches or flexible markets?
?8?Duncan Maclennan The future for private rental housing: Surviving niches or flexible markets? . Journal of Housing and the Built Environment, 1998, Volume 13,Number 3:387-407.
Michael D. Eriksen，Stuart S. Rosenthal和July（2010）?9?Michael D. Eriksen,Stuart S. Rosenthal. Crowd out effects of place-based subsidized rental housing: New evidence from the LIHTC program.Journal ofPublic Economics, In Press, Corrected Proof, Available online 23 July 2010, Volume 15, Number 4:203-210.介绍，自1987年以来，低收入住房税收
?9?Michael D. Eriksen,Stuart S. Rosenthal. Crowd out effects of place-based subsidized rental housing: New evidence from the LIHTC program.Journal ofPublic Economics, In Press, Corrected Proof, Available online 23 July 2010, Volume 15, Number 4:203-210.
（4）Peter A. Kemp（1998）?10?Peter A. Kemp.Private renting in EnglandJournal of
?10?Peter A. Kemp.Private renting in EnglandJournal ofHousing and the BuiltEnvironment, 1998, Volume 13, Number 3:233-253.
2、国内研究综述
国内关于住房租赁的研究则比较少，目前的研究主要集中在以下几方面：城市住宅的租赁管理；城市住宅的供应系统；介绍国外住房政策的先进经验；讨论如何通过住宅租赁市场解决中低收入群体、“夹心层”群体的住房问题。
（1）在城市住宅租赁管理方面，尹振军（2005） 杜佳飞；陈晨. 发展租赁市场
杜佳飞；陈晨. 发展租赁市场 稳定发展步伐. 知识经济,2009(04):98-99.
（2）在城市住宅供应体系方面，刘毅（2009） 傅家荣. 西方国家住房政策的选择及启示. 湖北商业高等专科学校学报，2000(02):16-19.
傅家荣. 西方国家住房政策的选择及启示. 湖北商业高等专科学校学报，2000(02):16-19.
傅益人. 上海住房租赁市场的问题与发展对策研究. 上海房地，2018（06）:14.
（3）其次还有一些文献介绍了外国政府在房屋租赁市场采取的一些管制措施，希望我国的住房政策能够有所借鉴。傅家荣（2000） 蔡菊花. 广州市住宅租赁市场研究.
蔡菊花. 广州市住宅租赁市场研究.广州：广州大学,2011. 19-21.
（五）研究意义
（1）理论意义
从搜索文献和参考文献来看，国外房屋租赁管理时间较长，法律法规和相关制度较为完备，相关文献研究较多，国内因为解放后至改革开放前，房屋租赁管理基本处于空白阶段，起步时间较短，因此法律法规和相关制度还有不少空缺，国内学者对国外管理模式研究较多，国内研究以一线城市管理模式研究为主，地域特征较强。而三亚学者对房屋租赁市场的研究文献基本没有。有鉴于此，本文在实地调研的基础上，结合国内外相关研究经验，摸清三亚房屋租赁市场的现状，丰富了三亚房屋租赁市场的研究内容，填补了相关研究的空白。
（2）现实意义
根据三亚市统计年鉴数据表明，2011年三亚市流动人口数量已达千万人次，游客和城市中低收入人群主要依靠租房来解决居住问题。来三亚的商务人士、住在办公楼附近的白领、以及方便孩子上学的家庭等都会选择租房居住。随着房价的居高不下，甚至还有继续增长的趋势，未来租房一族将会越来越多，因此对于租房问题进行研究，不仅能够解决现下住房难的问题，同时也能够规范租房市场的运行，促进租房业务的开展，更好的完善租房体系。
二、 三亚市房屋租赁市场供求现状
根据调查显示，近十年来三亚市迁入人口接近6万人次，并呈逐年递增趋势。新增的人口在就业后的相当一段时间内，都将成为租房消费群体。据三亚统计年鉴表明，2017年三亚市接待过夜旅游人数为1830.97万人次，三亚流动人口的加速与密集，将会进一步促进租房市场的发展，一方面三亚过高的房价让很多刚刚进入社会的年轻人望而却步，另一方面三亚的限购政策让很多有能力购买的人无法购买，然而住房是非常现实的问题，因此越来越多的人会选择租房。
三亚统计年鉴中《历年按用途分房地产施工及销售面积》和《历年保障性住房情况》显示，2017年三亚市新建商品房销售面积高达194.73万平方米，而全市公共租赁住房的房源总供应量仅9846套，租购比例失衡的现象非常严重。三亚的住房租售比仅约5%，而西方发达国家的这一数值都已达到25%以上，美国与英国更是高达35%和37%。此外，就房地产市场结构而言，我国的租赁市场仅占房地产市场的6%，远低于美国的50%和日本的72%。从中不难看出，三亚的房屋租赁市场具有极大的发展潜力以及发展空间 徐文雄,保继刚
徐文雄,保继刚. 度假地型第二居所空间分布和影响研究——以三亚市为例. 云南师范大学学报(哲学社会科学版),2006(05):63-67.
（一）市场需求现状
从户籍方面来看租房主体主要有外来人口和本地人口两大类。由于限购政策的实施，外地户籍人口无法享受与本地户籍居民同等的购房政策，因此外来人口对房屋租赁的需求远远高于本地人口。
从需求目的和用途来看，其基本构成为：① 游客群体。根据三亚市统计局统计年鉴显示，三亚从2011年开始接待过夜旅游人数均超过1000万且逐年递增。旅游者来三亚都是以游玩为目的，并无购房需求，所以租房是游客们解决住房问题的首要选择，因此游客是三亚租赁市场需求方的最主要群体。②商务人士。由于国家政策的支持，三亚的外贸发展的越来越好。因此很多从事贸易行业的公司纷纷把三亚作为外拓城市，派遣工作人员来三亚部署。很多来三亚工作或出差的商务人士并没有稳定下来，这一部分人主要是靠公司财务拨款租房来解决居住问题。③陪读家庭。由于教育资源的分布不均衡，在三亚市各重点中小学附近，部分家长为了给孩子创造更良好的学习环境，选择租房陪读，待孩子完成学业后再迁离此地。④大学应届毕业生群体。大学应届毕业生由于刚毕业走上工作岗位，收入水平较低，工作不够稳定等原因，往往会选择租房而居。由于可供选择的小户型房源较少，而大户型房源租金又贵，所以这部分群体往往选择合租的方式。⑤其他租房群体。有些没有被公租房、廉租房覆盖的低收入家庭也会选择租房；进城务工的农民工由于公司不提供住宿，在经济条件限制下往往会选择几个人一起进行合租 傅益人. 上海住房租赁市场的问题与发展对策研究
傅益人. 上海住房租赁市场的问题与发展对策研究. 上海房地，2018（06）:16.
从需求期限来看，根据三亚热带气候环境和实际调查结果显示，每年的10月份到次年的3月份为三亚旅游旺季，无购房需求的游客都会选择短期租房居住，因此，三亚市房租赁市场的需求期限表现为季节性和短期性。
从需求偏好来看，三亚的游客群体主要分为个体游客和家庭游客两大类，个体游客主要目的是度假、休闲，所以对于租赁住房的要求主要是环境优美、距海较近。而以家庭为主的游客群体，租赁住房面积需求比较大，另外生活方便是家庭租户最基本的要求。这就要求周边有菜市场、超市、车站等配套齐全。综上所述，三亚市房屋租赁市场的需求偏好呈现滨海性、便利性等特征 魏静. 房屋租赁管理缺陷及应对措施分析
魏静. 房屋租赁管理缺陷及应对措施分析. 决策咨询,2012(05):72-74.
（二）市场供给现状
目前三亚市房屋租赁市场的房源主要为私有住宅、保障性住房，其中私有住宅占据主要市场份额。不过三亚市政府也在不断加大保障性住房投入，加强保障性住房建设。
1、私有住宅供给
私有住宅业主是目前三亚房屋租赁市场的供应主体。在限购政策实施之前，由于三亚气候的独特性，以及三亚不动产的高保值性和高增值性吸引了大批岛外人士来三亚购房投资，形成了“购房出租，以租养房，待机出售”的新型、稳妥、高效的投资方式。由于三亚并不是购房投资者的常住地和工作地，因此很多私有住宅业主都会加入住宅租赁市场，将新购置的房屋进行出租。私有住宅业主将闲置的房屋通过中介、网络等方式向社会公开，向租客出租。当然，也存在业主和租客直接进行租赁交易，建立租赁关系。由于市场信息不对称，部分业主会张贴横幅或者到旅游景点进行宣传。但是由于部分业主法制意识淡薄，不能主动在相关部门登记备案，导致相关部门无法进行精确管理以及逃税现象严重。私有住宅供给的方式虽然很大程度上解决了三亚房屋租赁市场的需求问题，但同时也伴随着地下交易泛滥，相关部门管理难度大，税收流失严重等问题。
2、组织性机构供给
组织性机构供给主要是保障性住房的供给。保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，通常由廉租房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房不同于完全由市场定价的商品住宅。根据三亚统计年鉴显示，近年来三亚市政府加大对保障性住房的投资，增加保障性住房套数和建筑面积的投入。2015年三亚市政府建成4851套保障性住房，总建筑面积达到88.88万平方米；2016年建成4621套保障性住房；2017年建成9846套保障性住房。由此可见，三亚市保障性住房的建设正在稳步推进。
保障性住房主要针对的是有购房资质但无力购买的中低收入群体，这部分群体人口数量庞大，涉及面宽广，关系到市内各行各业。三亚大力加强保障性住房的建设，有利于进一步改善人民的居住条件，促进住房租赁市场的健康发展。
近年来，三亚的房屋租赁保障模式也在不断改编，从廉租房到公共租赁住房，从固定户型到多重户型，从征集房源到提供补贴，保障房与租赁房的模式转变缓解了中低收入人群的住房问题，如此一来，他们拥有了更多的选择途径，政府主管部门的工作难度也大大降低，居民对居住的满意度也得到了提高。
三、 三亚市房屋租赁市场面临的问题
（一）市场供需不协调
1、供给主体结构不合理
目前，与庞大的租赁市场供给主体相比较，规范、合理、有序的政府保障性租赁住房占比过低，个人自有的闲置住房占到了市场的绝大多数。但是个人住房出租登记备案不到位，导致管理难度较大，政府主管部门无法实施有效的监管，因此，租户的利益往往无法得到有效保障和维护。此外，个人虽然将闲置房屋进行出租，但却无法对房屋的装修、家电的维护等提供良好的配套服务。换言之，个人只能提供出租的房屋，不能提供如机构租赁那样的屋内设施的配套服务。因此，迫切需要建立一个类似发达国家的专业监管机构，这样既能为业主提供住房管理服务，又能为租户提供物业管理，家电维修，家政服务等配套服务。。
2、缺乏足量的适租房源
由于三亚的流动人口巨大，租客群体众多，导致租客需求层次不同，需求差异化明显。根据对15家中介机构的访谈结果发现，三亚市旅游旺季对于一室一厅和大面积的两室一厅户型的需求量较大，而三亚房屋租赁市场上的房源以三室一厅和小户型的两室一厅居多，造成了供给和需求不对等，无法满足租赁需求。因此，三亚房屋租赁市场上存在的适配性问题还没有得到有效解决。
3、租金价格不稳定
三亚作为一个滨海旅游城市，房屋租金价格会因为你旅游淡旺季和距海远近的变化而变化。在旅游旺季房屋租赁需求量增加，租金价格随之上涨。据调查结果显示，旺季同户型的房屋租金会上涨30%左右，而且越临近春节租金价格越高。此外，同时期同户型海景房租金是其他小区房的一倍，旅游旺季尤其是春节期间甚至会翻两倍。比如一套两室一厅的海景房，淡季租金4000元一个月，春节期间可以达到10000元一个月。如此大的涨价幅度让很多游客望而却步。没有形成合理统一的租金范围，租金占个人收入低比重仍然较大，全凭市场调节租金价格是租价不稳定的主要原因。如果这样的情况不加以改善，会阻碍三亚房屋租赁市场的健康发展。
综上所述，三亚市房屋租赁市场供给主体结构不合理，导致保障租客的合法权益得不到有效保护；市场缺乏足量的适租房源多层次满足不同租客的租住需求；租金价格不稳定，租金价格超出租客承受范围，造成租客流失严重。这些都是亟待解决的问题。
（二）市场长效机制不完善
1、房屋登记制度不完善
目前，三亚市建立的房屋登记制度主要针对的是房屋的交易买卖，对于房屋租赁来说，缺乏完善的登记备案制度，缺乏相应的制度保障，无法采取强制性措施，无法做到对房屋租赁市场进行有效的监管。目前已经开展的登记备案工作也仅限于办理租赁登记备案手续，对登记备案之后的后续跟踪管理更是缺乏。对租赁后有关当事人执行租赁契约情况，缺乏经济性的监督检查，无法有效保障房屋出租人和承租人的权益。这使房屋租赁市场呈现出信息不对称的现象，大大增加了市场的交易成本，使各种违规现象层出不穷。
2、租赁市场诚信体系缺失
如上文所言，三亚市房屋租赁供应主体主要为居民个体，而需求方主要为流动性大、租住不稳定的短期游客，因此很难实施有效的管理。也正因如此，各种租客转租、退租、赖租和房东违约、不提供服务等不诚信行为很难得到有效遏制与约束。造成这一现象的主要原因是政府没有将住房租赁市场的规范纳入全市统一的征信平台，也没有监管租客与房东的不诚信行为。长此以往，住房租赁市场也将会产生“劣币驱逐良币”的现象，一些自有闲置住房的居民也会宁愿将房屋空置也不愿出租，这样会减少市场的有效房源数量，导致供求减少，租金上涨，从而抑制房屋租赁市场的发展 叶建华. 国外房屋租赁管理办法对我国的启示.
叶建华. 国外房屋租赁管理办法对我国的启示.上海企业，2017(10):82-84.
3、中介机构不规范
作为旅游城市，三亚房屋租赁中介机构众多。总体而言，三亚市的中介机构数量大，但是整体规模小，实力弱，服务水平也比较低，鱼龙混杂，导致市场上房源流通量小，难以满足市场需求。目前三亚市的大部分房屋租赁中介公司业务内容单一，服务水平较低，仅限于提供租赁信息及代办手续这种浅层次的服务内容。而随着房地产市场的发展，中介公司越来越需要提供市场规划、产品定位以及投资理财等高附加值的服务。目前由于同行之间的恶意竞争、相互诋毁，导致整个中介行业信用缺失，惹人诟病。还有部分中介企业发布虚假信息、签订代理合同中的不公平条款、收取超过政策规定的中介费等行为，严重损害租赁双方的合法权益，加剧了对中介机构的不信任感，造成很多房屋交易都是在底地下进行，中介企业的纽带和桥梁作用完全没有发挥出来 傅益人. 上海住房租赁市场的问题与发展对策研究
傅益人. 上海住房租赁市场的问题与发展对策研究. 上海房地，2018（06）:19.
（三）市场管理体制不健全
1、房屋租赁管理法规不健全
目前，适用于三亚市房屋租赁管理的法律法规，在全国范围内有《城市房地产管理法》中第五十二条至五十五条是房屋租赁的有关规定；在地方政府方面，有《三亚房屋租赁管理条例》。主要体现了法律的原则性和行为的规范性，没有相关细则的配合，法律规范的可实际操作性就不强。因此，在没有相关法律规范的保护下，三亚房屋租赁市场所出现的大部分租赁纠纷无法进行有效处理，租赁当事人的合法权益难以切实得到保障。
2、房屋租赁管理制度不健全
当前介入房屋租赁管理的政府部门除了房地产管理部门负责合同登记备案外，还涉及到工商（注册地审查）、公安（流动人口治安管理）、税务（征收税收）等部门。不可否认，房屋租赁的管理涉及面大，需要多个部门相互协调、配合才能有效进行管理。但是各部门职能范围划分不明确，职能间缺乏有效的联系，各部门各自为政，部门之间不衔接，不能及时有效地进行沟通，形成多头管理的现象，不能形成合力管理，管理效果甚微。目前房地产管理部门并未设立专门的管理机构和管理人员对房屋租赁市场进行管理，更没有形成一个在市场上发挥管理作用的权威部门。而对于违规租赁行为，相关部门能做到的也只有检查、督办，执法手段单一，虽然可以依法进行行政处罚，但执行起来难度太大，尤其是对大量私房违规租赁行为，申请由法院强制执行耗时耗力，处罚成本太高，所以这一手段基本形同虚设。
四、 三亚市房屋租赁市场发展对策建议
（一）加大适租房供应力度
1、丰富租赁房屋供应主体
目前三亚市房屋租赁市场供应主体单一，仅仅依靠居民个人出租无法解决租户差异性需求等问题。因此，需要建立全方位、多层次的房屋供应体系，丰富租赁房屋供应主体。具体而言，需要加强组织性机构的住房供给，包括政府的保障性住房供应、开发商新建或者对某一建筑物进行改建后提供的出租房源。政府推出的保障性住房能够解决部分中低收入群体的住房问题，而开发商能够提供更多户型更多服务来满足租户的不同需求。因此，丰富租赁房屋供应主体能够提供更多适租房源，让租户拥有更多选择的权利，对解决租户的差异性需求具有重要意义。
2、制定合理的租金价格区间
三亚作为一个旅游城市，在旅游旺季租赁市场的需求量急速上升，此时很多私有住宅业主为了最大化自己的利益，会将租金价格翻一倍甚至两倍，导致房屋租赁市场租金价格虚高，租客流失现象严重。因此，需要制定一个合理的价格区间，对于旅游旺季房屋租金的涨幅作出具体规定，从而在租金调控方面规范房屋租赁市场，使得租金价格趋于合理化，避免租客流失的现象 尹振军. 天津市房屋租赁管理研究
尹振军. 天津市房屋租赁管理研究.天津：天津大学,2005. 16.
（二）加快房屋租赁市场长效机制建设
1、完善租赁房屋登记备案制度
如上文所言，因没有完善的房屋登记备案制度，三亚市目前无法有效监管房屋租赁市场。因此，三亚市房管局应建立健全相关的租赁住房登记备案制度，制定统一的租赁登记备案管理标准，将租赁双方的登记信息记录整理在案，这样既方便监管全市的房屋租赁市场，又能够切实有效保护租赁双方的合法权益。
2、加强租赁市场诚信体系建设
目前租赁市场出现大量不诚信租赁行为，主要原因在于征信体制的不完善。因此，要积极建设三亚市征信体制，记录租赁双方的不诚信行为，并公之于市征信联网平台，使得租赁双方在选择时能够降低风险。同时加大处罚力度，使不诚信行为当事人在其他领域也能受到惩罚。从而净化三亚房屋租赁市场的风气。
3、规范房屋中介机构
在住房租赁市场中，中介公司发挥着重要作用。它是联系业主与租户的组织机构，是政府部门了解市场信息的重要渠道，在整个租赁市场中的作用不容小觑。
三亚住房租赁中介机构数量庞大，其中很多中介机构存在不规范经营的现象。首先要通过法律法规和实施细则的制定，适当提高中介行业的准入门槛，明确规定住房租赁中介机构的经营标准、操作规程和行为规范等，从而为政府各部门规范中介机构的行为提供法律准绳。其次要提高中介机构的服务层次和服务水平，严格规定中介机构收费标准，引导中介机构良性竞争。从而使得中介行业良性健康发展。
（三）健全市场管理体制
1、健全租赁住房配套的法律体系
当前，房屋租赁市场违约乱象屡见不鲜，其主要原因是相关法律法规不健全，违约成本低，相关部门不能进行有效监管。因此，完善房屋租赁管理的法律法规是当务之急。政府部门在结合三亚实际情况的基础上建立健全相关法律体系，同时完善法律规范细则，提高法律的实际操作性，真正使得租赁双方在出现纠纷时有法可依，依法维权。从法律层面为房屋租赁市场的长期稳定发展奠定基础。
2、健全房屋租赁市场管理制度
目前三亚市房屋租赁市场管理制度并不完善，具体表现为各部门各自为政，形成多头管理。为提高对房屋租赁市场的管理效率，相关政府部门应该健全管理制度。
（1）规范管理程序
形成以房地产部门为主体，其他相关部门相互配合的管理体制。明确各部门的职能划分，积极主动配合相关工作，通过多部门的共同努力，加强对房屋租赁市场的管理，使得市场运行规范有序；
（2）加强房屋租赁管理队伍建设
建立完善的租赁市场管理机构，提高租赁管理部门福利待遇水平。建立专门的房屋租赁管理部门，按实际情况配备一定数量的管理人员，将租赁管理单位从业人员纳入事业编制，提高从业人员的积极性，从而提高租赁市场的管理水平，更全面更专业地为市场租赁市场管理提供服务。
五、不足与展望
通过本文的研究，加深了我对书本知识的理解，使我更加清晰的认识到市场的多变性、管理的复杂性和解决问题的难度，希望本文可以为三亚房屋租赁市场研究做出一点贡献。同时也认识到，由于自身研究水平有限，可能发现了问题，查找到问题的原因，但并未提出更好的解决办法，希望本文的研究抛砖引玉，能吸引更多的人关注三亚的房屋租赁市场研究，提出更多更好的建议对策，促进三亚市房屋租赁市场的发展。
由于时间和能力的关系，本文可能只是梳理出了三亚市房屋租赁市场的概貌，查找到的也许不是问题的核心，提出的问题和发展对策也可能略稚嫩，但我相信随着经济的发展，城市规模的不断扩大，流动人口的不断增加，社会和政府会越来越重视对房屋租赁市场的功能，那时政策法规会越来越完善，专家学者对三亚房屋租赁管理的研究专著会越来越多，这个行业会沿着国外先进城市的发展轨迹，越来越多的人会选择租房居住，房屋租赁市场也会越来越成熟。
致 谢
经过两个多月的努力，在曹威威老师的耐心敦促和悉心指导下，我终于完成了论文写作。从开题到定稿，自己就像一个咿呀学步的孩子，在磕磕碰碰中学会了走路，最终终于完成了论文的写作。
在撰写论文过程中，经过不断探索，以及老师和朋友的帮助，我从怯懦不敢面对到勇敢去进行调研，收集数据。在学习之路上虽有伤痕，但终有几许收获，亦不免喜不自禁。
当然，由于自己知识水平的限制，这篇论文仍有许多不足之处，仍然有许多地方有待完善。所以，我会继续虚心求教，努力里探索，不断提高、充实自己，从而让自己变得更优秀。
参考文献
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